jdb电子深深房A2021年年度董事会经营评述

　　jdb电子公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2021年，为落实中央稳地价、稳房价、稳预期目标，房地产调控从2020年的“三道红线”、房地产贷款集中度管理机制到2021年的“集中供地”等系列政策落地，城市区域之间分化显著，全国房地产市场总体呈现稳中趋缓态势。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求公司专注于住宅地产开发，报告期在售项目主要集中在深圳和汕头两地，新增惠州临深和深圳光明两个主业项目。深圳地区的传麒东湖名苑和翠林苑项目均已竣工并入伙交付，尚有部分尾盘销售；汕头地区的天悦湾项目2021年6月竣工，一期累计销售约80%，二期销售约20%。2021年5月中旬公司完成惠州临深林馨苑项目控股权收购，项目于2021年6月下旬顺利复工，一期于2021年12月中旬预售；2021年9月下旬公司竞得深圳光明区宗地号A511-0039地块的国有土地使用权，项目于2022年1月中旬顺利开工。作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。2021年，公司荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号。2021年，面对百年变局和世纪疫情交织叠加、经济下行和市场竞争日益加剧等诸多挑战，公司领导班子认真贯彻落实控股股东、集团党委和董事会决策部署，带领全体员工团结一心jdb电子、秉承定力、狠抓经营管理，全面推进各项工作任务，实现了“十四五”良好开局，企业发展更加稳固、更有质量、更有韧性。全年主要工作情况如下：公司积极推进主业项目拓展工作。5月中旬，顺利完成惠州林馨苑项目收购；9月28日，参与2021年深圳市第二轮集中供地以底价成功竞得深圳光明区A511-0039地块。全年累计新增计容开发面积45万㎡，为公司可持续发展注入新动能。一是龙岗项目和汕头天悦湾二期工程分别于4月和6月完成竣工验收；二是惠州林馨苑项目6月底复工，并于12月初实现开盘销售；三是深房光明里项目9月底拿地，2022年1月中旬顺利开工。2021年，公司主业项目销售认购307套，销售面积38,729㎡，销售金额6.76亿元。其中，深圳项目认购69套，销售面积7,923㎡，销售金额5.04亿元；汕头项目认购238套，销售面积30,806平方米，销售金额1.72亿元。一是顺利完成海燕酒店旅业转型工作；二是完成物业公司股权转让协议签订；三是引进罗湖医院集团等高端医药、医疗和医美企业入驻，积极策划打造以深房广场为中心的“大健康生态经济产业综合体”；四是鲲鹏公司股权转让已在联交所挂牌；五是“僵尸”企业清理和“处亏减亏”工作稳步推进。一是积极开展公司未来发展研究，拟定了公司《质量提升行动方案》，为公司未来发展提供行动指引；二是对新的行业市场进行研究论证，积极寻找行业内具有战略协同效应的标的项目；三是加强与国资系统资本平台沟通交流，在战略咨询、项目拓展等方面寻求支持并探讨产业基金合作。一是深入贯彻落实安全生产主体责任，建立健全各项安全管理制度，加大隐患排查整治力度，公司全年安全生产形势平稳；二是坚持常态化精准防控疫情，落实市委、市政府、市国资委和控股股东的各项工作要求，压紧压实主体责任，疫情防控持续稳定；三是统筹抓好公司信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，为企业经营发展营造和谐稳定的环境。全面修订完善《党委会议事规则》《党委研究讨论企业重大经营管理事项清单》等制度，坚持把党委研究讨论作为董事会、经营层决策重大问题的前置程序，牢牢把住企业重大决策关口。完成公司治理、内部管理相关制度修（制）订42项并汇编印制成册，构建起更加科学、完善的制度体系，不断提升公司治理水平。持续推进公司全面风险管理体系建设，组织各单位开展内控自评，夯实企业稳健发展基础。一是顺利实施公司2020年度利润分配，向全体股东派发现金红利，实现了连续3个会计年度的常态化现金分红；二是全年通过协定存款、货币基金等方式实现资金收益4,000余万元；三是全面清理应收款项，追回逾期应收款项近2,000万元；四是积极协调沟通，完成龙岗项目土增税退税工作，退税金额7,000余万元；五是克服困难完成惠州林馨苑按揭银行合作洽谈，获得按揭额度8亿元，为项目销售提供保障。积极采取措施加快推进新峰地产、三岛、金色时代等案件执行工作，执行回款170余万元；持续推进历史楼款清收专项工作，全年收回欠款共计150余万元。公司继续严格控制项目开发成本，贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理理念，狠抓重大项目预结算工作，全年编制预算32份，预算金额核减率2.08%；完成结算审核27份，结算金额核减率5.34%。公司多渠道推广出租物业，全年共办理新签和续签租赁合同109份，面积3.3万㎡；全年累计租金收入完成年度指标的107.6%，同比增长33%。探索建立健全激励约束机制,在惠州林馨苑项目开展员工跟投，激发员工积极性和创造力；积极开展人力资源管理工作，充实干部员工队伍；根据市委组织部、投控公司要求，保质保量、高效完成人事档案专项审核全覆盖工作。积极开展内部审计监督工作，完成惠州林馨苑项目、鲲鹏公司股权清产核资审计、评估备案，对所属企业资金安全管理情况进行专项检查，组织协调投控审计组完成汕头天悦湾项目专项审计，为企业的稳定健康发展赋能。受经济下行jdb电子、行业调控以及新冠疫情等因素影响，汕头分公司、海燕酒店和圳通公司经营承压，物业公司、华展公司克服诸多困难和不利因素影响，狠抓经营，完成年度经营目标。物业公司管理体系顺利通过再次认证审核，开展小区垃圾分类专项治理工作，管理水平有一定提高；海燕酒店规范操作流程，开展销售、礼仪等专项培训，服务水平再上台阶；圳通公司成功取得幕墙设计乙级资质，为业务拓展创造良好硬件条件；华展公司强化现场监理力度，项目安全和工程质量得到有效保障；汕头分公司加强项目成本管控力度，有效降低项目成本支出；建邦公司统筹推进开发建设、营销推广等各项工作，取得切实成效。圳通公司努力开拓外部市场，签约项目57个；海燕酒店引入网红店项目，并成功出租长期空置的部分物业；华展公司成功中标金泰克半导体存储产业基地监理项目。公司党委创新方式方法，推动党史学习教育见行见效，系统各级党组织将党史学习教育融入日常、抓在经常；坚持问题导向，不断把“我为群众办实事”实践活动引向深入，向物管小区捐赠物管设备，助力幸福社区建设；坚持从严从实，夯实党的基层组织建设,推动党委理论中心组学习常态化制度化，认真开展党员教育“五个一”工程各项工作。全面落实党风廉政建设与经营工作同部署、同落实、同检查、同考核；发挥大监督体系合力，促进各项监督融合贯通，聚焦主业主责，有效推动年度党风廉政建设和反腐败任务清单、年度监督工作要点各项工作任务落到实处；结合建党百年加强廉洁宣传教育，扎实开展纪律教育学习月活动，加强作风建设，弘扬廉洁正能量，营造风清气正的干事创业氛围。全年组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和瑜伽等兴趣小组活动及文体活动150余场，丰富了员工业余生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，开展“走虹桥”、“员工集体生日会”、实地参观惠州林馨苑项目等活动，营造企业搭台、员工参与的良好局面，增强企业凝聚力、向心力。作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。2021年，公司荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号。2021年，面对百年变局和世纪疫情交织叠加、经济下行和市场竞争日益加剧等诸多挑战，公司领导班子认真贯彻落实控股股东、集团党委和董事会决策部署jdb电子，带领全体员工团结一心、秉承定力、狠抓经营管理，全面推进各项工作任务，实现了“十四五”良好开局，企业发展更加稳固、更有质量、更有韧性。全年主要工作情况如下：公司积极推进主业项目拓展工作。5月中旬，顺利完成惠州林馨苑项目收购；9月28日，参与2021年深圳市第二轮集中供地以底价成功竞得深圳光明区A511-0039地块。全年累计新增计容开发面积45万㎡，为公司可持续发展注入新动能。一是龙岗项目和汕头天悦湾二期工程分别于4月和6月完成竣工验收；二是惠州林馨苑项目6月底复工，并于12月初实现开盘销售；三是深房光明里项目9月底拿地，2022年1月中旬顺利开工。2021年，公司主业项目销售认购307套，销售面积38,729㎡，销售金额6.76亿元。其中，深圳项目认购69套，销售面积7,923㎡，销售金额5.04亿元；汕头项目认购238套，销售面积30,806㎡，销售金额1.72亿元。一是顺利完成海燕酒店旅业转型工作；二是完成物业公司股权转让协议签订；三是引进罗湖医院集团等高端医药、医疗和医美企业入驻，积极策划打造以深房广场为中心的“大健康生态经济产业综合体”；四是鲲鹏公司股权转让已在联交所挂牌；五是“僵尸”企业清理和“处亏减亏”工作稳步推进。一是积极开展公司未来发展研究，拟定了公司《质量提升行动方案》，为公司未来发展提供行动指引；二是对新的行业市场进行研究论证，积极寻找行业内具有战略协同效应的标的项目；三是加强与国资系统资本平台沟通交流，在战略咨询、项目拓展等方面寻求支持并探讨产业基金合作。一是深入贯彻落实安全生产主体责任，建立健全各项安全管理制度，加大隐患排查整治力度，公司全年安全生产形势平稳；二是坚持常态化精准防控疫情，落实市委、市政府、市国资委和控股股东的各项工作要求，压紧压实主体责任，疫情防控持续稳定；三是统筹抓好公司信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，为企业经营发展营造和谐稳定的环境。全面修订完善《党委会议事规则》《党委研究讨论企业重大经营管理事项清单》等制度，坚持把党委研究讨论作为董事会、经营层决策重大问题的前置程序，牢牢把住企业重大决策关口。完成公司治理、内部管理相关制度修（制）订42项并汇编印制成册，构建起更加科学、完善的制度体系，不断提升公司治理水平。持续推进公司全面风险管理体系建设，组织各单位开展内控自评，夯实企业稳健发展基础。一是顺利实施公司2020年度利润分配，向全体股东派发现金红利，实现了连续3个会计年度的常态化现金分红；二是全年通过协定存款、货币基金等方式实现资金收益4,000余万元；三是全面清理应收款项，追回逾期应收款项近2,000万元；四是积极协调沟通，完成龙岗项目土增税退税工作，退税金额7,000余万元；五是克服困难完成惠州林馨苑按揭银行合作洽谈，获得按揭额度8亿元，为项目销售提供保障。积极采取措施加快推进新峰地产、三岛、金色时代等案件执行工作，执行回款170余万元；持续推进历史楼款清收专项工作，全年收回欠款共计150余万元。公司继续严格控制项目开发成本，贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理理念，狠抓重大项目预结算工作，全年编制预算32份，预算金额核减率2.08%；完成结算审核27份，结算金额核减率5.34%。公司多渠道推广出租物业，全年共办理新签和续签租赁合同109份，面积3.3万㎡；全年累计租金收入完成年度指标的107.6%，同比增长33%。探索建立健全激励约束机制,在惠州林馨苑项目开展员工跟投，激发员工积极性和创造力；积极开展人力资源管理工作，充实干部员工队伍；根据市委组织部、投控公司要求，保质保量、高效完成人事档案专项审核全覆盖工作。积极开展内部审计监督工作，完成惠州林馨苑项目、鲲鹏公司股权清产核资审计、评估备案，对所属企业资金安全管理情况进行专项检查，组织协调投控审计组完成汕头天悦湾项目专项审计，为企业的稳定健康发展赋能。受经济下行、行业调控以及新冠疫情等因素影响，汕头分公司、海燕酒店和圳通公司经营承压，物业公司、华展公司克服诸多困难和不利因素影响，狠抓经营，完成年度经营目标。物业公司管理体系顺利通过再次认证审核，开展小区垃圾分类专项治理工作，管理水平有一定提高；海燕酒店规范操作流程，开展销售、礼仪等专项培训，服务水平再上台阶；圳通公司成功取得幕墙设计乙级资质，为业务拓展创造良好硬件条件；华展公司强化现场监理力度，项目安全和工程质量得到有效保障；汕头分公司加强项目成本管控力度，有效降低项目成本支出；建邦公司统筹推进开发建设、营销推广等各项工作，取得切实成效。圳通公司努力开拓外部市场，签约项目57个；海燕酒店引入网红店项目，并成功出租长期空置的部分物业；华展公司成功中标金泰克半导体存储产业基地监理项目。公司党委创新方式方法，推动党史学习教育见行见效，系统各级党组织将党史学习教育融入日常、抓在经常；坚持问题导向，不断把“我为群众办实事”实践活动引向深入，向物管小区捐赠物管设备，助力幸福社区建设；坚持从严从实，夯实党的基层组织建设,推动党委理论中心组学习常态化制度化，认真开展党员教育“五个一”工程各项工作。全面落实党风廉政建设与经营工作同部署、同落实、同检查、同考核；发挥大监督体系合力，促进各项监督融合贯通，聚焦主业主责，有效推动年度党风廉政建设和反腐败任务清单、年度监督工作要点各项工作任务落到实处；结合建党百年加强廉洁宣传教育，扎实开展纪律教育学习月活动，加强作风建设，弘扬廉洁正能量，营造风清气正的干事创业氛围。全年组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和瑜伽等兴趣小组活动及文体活动150余场jdb电子，丰富了员工业余生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，开展“走虹桥”、“员工集体生日会”、实地参观惠州林馨苑项目等活动，营造企业搭台、员工参与的良好局面，增强企业凝聚力、向心力。（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明本年度经营活动产生的现金流量与本年度净利润存在重大差异，主要是由于房地产投资开发、销售与结转的跨周期特性所致。2.2021年10月，公司竞得光明地块，成立项目公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司，负责该地块的开发建设工作。1.2021年5月，通过支付对价4.5亿元，取得广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权，该项目公司开发林馨苑项目，总用地面积20万㎡，总计容面积40万㎡，分四期开发，预计2023年-2025年可实现60亿元收入，利润总额约18亿元，集团对其拥有控制权，从2021年5月纳入合并范围。3.所属子公司从事房地产开发业务的还有：深房集团龙岗开发有限公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。龙岗公司负责开发的翠林苑项目在2021年结转收入0.29亿元（累计销售结转达95%），占集团公司营业收入的2.19%。汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负责开发天悦湾项目（分一、二期），其中天悦湾一期于2016年10月开盘销售，于2019年12月竣工，二期于2018年11月动工建设，2021年6月底竣工。一期累计销售率72%，二期累计销售率13%，整体销售进度较慢。4.深圳圳通工程有限公司是从事建筑安装维修业务，2021年营业收入2.02亿元，占集团公司营业收入的15.28%。5.深圳市物业管理有限公司从事物业管理行业，2021年营业收入1.63亿元，占集团公司营业收入的12.35%。6.新峰企业有限公司2021年净利润129万元，主要原因是汇率变动，其本身无业务。7.深圳海燕大酒店有限公司2021年净利润-270万元，主要原因是疫情影响。国家持续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，租购并举、因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展；多重金融监管政策持续调控下，行业发展目标逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，资源将持续流向头部优质企业，行业竞争格局呈现新形势。房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，伴随全球疫苗接种速度加快以及各国陆续解除封锁措施，世界经济复苏态势显著抬头，但疫情起伏反复，病毒频繁变异，世界经济形势仍然复杂严峻。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。在“房住不炒”的总基调下，调控政策层层递进，市场步入调整期，行业进入深刻变革阶段，公司发展正经受新考验。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，创新运营模式，优化发展方式，同时适时对战略新兴产业开展研究，探索新领域，培育新业态。由于房地产贷款集中度管理机制、“集中供地”等系列政策落地，对公司拓展开发用地储备提出新挑战。公司将密切关注市场及行业政策变化，有针对性制定土地拓展计划，狠抓存量资产提质增效，维持较好的营收规模和业绩水平。2022年是党的“二十大”召开之年，也是公司深化改革的关键之年。公司将坚决贯彻落实深圳市委、市政府、市国资委和投控公司的决策部署，抢抓深圳“双区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，谋划项目储备，稳定经营管理，努力寻求公司改革发展新突破。2022年，公司经营工作的总体思路是：以习新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大和十九届历次全会、中央经济工作会议精神，以党的建设和高质量发展统揽生产经营工作全局，以稳定经营为基础，以探索未来发展方向为主题，以项目开发和销售为重点，以安全管理为支撑，以强化执行为保障，突出项目融资、提质增效、风险管控等重点工作，苦练内功，精细经营，全力推动公司高质量发展迈上新台阶。一是加快推进项目建设，确保项目开发计划的顺利实施；二是全面抓好项目销售工作，为公司的未来发展提供充裕的现金流支持和业绩支撑；三是加强房地产政策研究，做好土地拓展调研工作，适度扩大主业项目资源储备，持续增厚公司高质量发展基础。一是借助中介服务机构力量，持续加强战略新兴产业行业市场研究；二是继续加强与深圳国资、控股股东的联络沟通，努力实现与系统战略协同；三是联合系统资本平台以产业投资基金的形式撬动社会资本，携手发掘商机；四是通过基金运作优选具有收入利润稳定、较大成长空间且能够融合驾驭的标的项目，稳步开创利润增长新局面。一是抓紧推进物业公司股权转让款收取、资产人员交接等相关工作；二是将不具备城市更新资格或升值潜力等自有物业进行出售；三是加快推进鲲鹏公司股权转让工作jdb电子，尽快收回投资资金；四是持续落实僵尸企业清退事宜；五是持续推进与罗湖区政府、罗湖医院集团大健康主题深度合作。一是加强与金融机构联络沟通，努力拓展融资渠道，灵活运作各类融资工具，合理优化公司资债结构；二是加强组织保障，强化责任担当，全力解决历史遗留问题；三是对标标杆企业，转变理念精益管理，持续完善规章制度，规范决策程序，提高决策质量，全面提升公司综合实力；四是抓好队伍稳定，优化人才队伍年龄结构、知识结构，保证团队战斗力不滑坡、执行力不掉队；五是多措并举、压实责任，加大力度做好欠款追收工作；六是纵深推进公司督查督办问责制度，全面加强督查结果运用，严肃问责问效，着力提升执行力，确保各项工作落地落实。统一思想，明确方向，紧密结合自身实际，高标准、创造性地开展安全生产和信访维稳工作，努力开创安全稳定新局面。一是继续建立健全安全生产管理制度，严格落实企业安全生产责任制，加大隐患排查力度和加强重点领域安全治理；二是坚持常态化精准防控疫情，多措并举、严密防范，从严从紧做好疫情防控，确保疫情防控形势持续稳定。以习新时代中国特色社会主义思想为指导，组织开展好党的“二十大”精神的学习宣贯工作，巩固深化党史学习教育成果，把学习教育始终贯穿于党建各项工作。加强思想建设、组织建设、作风建设，发挥党组织的领导核心作用，把方向、管大局、保落实，动员和发挥广大员的先锋模范作用，确保企业党建工作和经营工作两手都要硬，切实将党的领导融入公司治理，引领企业高质量发展。

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